제도의 문제가 아니라 사업을 추진하는 주체에 따라 달라져

경험많은 서희건설, 착한 가격으로 내집마련의 꿈 실현시키는 건설사

지역주택사업의 부적절한 사업 추진으로 피해를 본 사례가 언론을 타면서 지역주택조합에 대한 우려의 목소리들이 있다. 불안에 빠진 일부 조합원들은 조합 탈퇴를 요구하기도 한다.

언론사의 보도처럼 지역주택조합 제도는 공급이 부족했던 과거의 기형적 제도로 없어져야 하는 것일까? 문제가 많다면 왜 규제를 완화하고 운영되도록 놔두는 것일까?

이런 지역주택조합 제도에 대해서 이 시장 대표건설사인 서희건설의 이봉관회장의 이야기를 들어봤다.

◎지역주택조합은 어떤 제도인가?

지역주택조합아파트는 지역 단위로 결성한 수요자들이 직접 사업주체가 되어 시행사의 이윤, 토지 금융비, 각종 부대비용 등을 절감해 집값을 낮춘 아파트다. ‘원가 아파트’ ‘아파트 공동구매’라고 말할 수 있다. 조합이 사업주체가 되어 토지를 확보하고 건설사에 시공을 맡기는 방식이다.

지역주택조합아파트의 가장 큰 장점은 무엇보다 저렴한 공급가이다. 조합원들이 직접 토지를 매입해 사업을 추진하기 때문에 토지매입에 따른 금융비용과 분양 광고홍보비 등의 부대비용이 줄어 일반아파트보다 분양가를 10∼30% 싸게 아파트를 구입할 수 있다.

최근 부동산시장의 전세대란과 월세전환 등의 주거문제가 심각해지고 아파트 분양가가 치솟자 아파트 예비 구매자들은 저렴한 가격에 내 집 마련을 할 수 있는 ‘지역주택조합아파트’에 관심을 주고 있다.

지역주택조합 아파트를 찾는 수요자들이 늘어나면서 수도권 인근의 지역주택조합 아파트가 속속 나오고 있다. 시세차익을 노린 투자자들까지 가세하는 모습이다.

지역주택조합의 또 다른 장점은 규제가 적다는 것이다. 일반 분양 아파트와 달리 주택청약통장이 필요하지 않고 동 호수 지정도 할 수 있으며 전매제한도 없다. 또 사업승인 후 양도 및 양수가 가능하다.

조합원 자격 조건도 동일 시·군 거주자에서 인접 광역생활권 단위로 확대한 데 이어 전용 85㎡ 이하로 건설해야 하는 가구의 비율을 종전 100%에서 75%로 완화했다. 또 전용 60㎡ 이하 1주택자에서 전용 85㎡ 이하 1주택자로 자격을 완화했다.

사업규모도 과거 소규모 단지에 집중했던 것에서 벗어나 아파트 품질 경쟁력을 갖춘 1000가구 이상의 대단지들이 등장해 조합아파트 열기에 불을 붙이고 있다.

지역주택조합제도는 소비자에게는 저렴한 분양가에 공급이 가능하고, 시공사에게는 분양Risk와 PF보증이 없는 장점이 있는 제도이다. 견본주택에서 조합원이 꼼꼼히 살펴보고 성공사례가 많은 시공사 등을 기준으로 판단해 보면, 전세난으로 시달리는 무주택 서민들에게 내집마련의 기회가 될 수 있는 좋은 제도이다.

◎ 왜 지역주택조합 시장에 나섰나.

"분양가가 저렴하면서도 아파트 품질을 높일 수 있는 지역주택조합 사업을 주목했다. 집값이 천정부지로 뛰면서 실수요자들이 저렴하게 내 집 마련을 할 수 있는 유일한 방법이다."

◎ 지역주택조합사업의 문제점이라는 것이 무엇인가?

지역주택조합의 우려스러운 점은 미분양에 대한 부담이 큰 분양시장에서 분양에 대한 책임이 조합에게 있다는 것이다. 또한, 조합원 모집이 길어질 경우 분담금이 늘어나기 때문에 위험성이 크다는 것이다.

그러나 이것은 지역주택조합 사업이 잘못 추진되어 나타난 부작용만을 집중 부각시킨 것이다. 토지확보가 원활히 진행되어 있는 사업이라면 조합원 모집이 길어지더라도 추가분담금의 부담이 적고, 지금처럼 아파트 실수요자층의 구매훈풍이 불어 조합원 모집이 순조롭게 진행돼 시공으로 이어지면 분양에 문제가 없다.

◎ 이런 문제점을 개선하기 위한 주택법 개정이 있다. 내용은?

일부 조합 시행사에서 토지확보 문제나 원활하지 않은 사업추진 등으로 소비자에게 피해를 입히고 있는 것은 사실이다. 하지만 이러한 사례를 전체 지역주택조합사업의 문제인 것처럼 확대해서 이야기하는 것은 엄연히 존재하고 있는 시장에 혼란을 유발시켜 저렴한 내 집 장만을 위해 건실히 사업을 추진 중인 조합들과 조합원들에게 피해가 갈 수 있다.

그러나 시장의 자정기능을 거쳐 현재는 여러 안전장치들이 생겼다. 국토교통부는 지난 8월 주택조합 설립인가 이전의 단계에서 자금 집행·관리의 투명성을 강화하기 위해 회계감사를 2회에서 3회로 늘렸다. 또 주택조합의 업무 대행이 거짓 또는 과장 등의 방법으로 조합 가입을 알선하는 경우에는 1000만원의 과태료를 부과하도록 했다.

또 연내 주택법 개정으로 주택조합이 토지확보나 사업계획이 확정되지 않은 상태에서 발생하는 소비자 피해를 막기 위해 조합원 모집 신고제와 조합원 공개모집도 의무화된다. 주택조합 업무대행사의 업무범위도 ▲조합원 모집, 토지 확보 등 조합설립 업무 대행 ▲사업성 검토 및 사업계획서 작성업무 대행 ▲설계자·시공자 선정업무 지원 ▲사업승인 신청업무 대행 등으로 구체화된다.

주택조합사업의 안정적인 추진과 조합원 보호를 위해 시공보증을 의무화하는 방안도 검토 중이다. 또 국민권익위원회는 국토교통부에 사업 안정성과 소비자 피해 방안을 강구하는 연구용역을 요청한 상태다.

◎ 서희건설의 지역주택조합 추진의 차별점은?

그동안 대형건설사들은 사업 이익이 적고 브랜드이미지에 손상을 염려해 지역주택조합 사업참여를 꺼려했다. 또 중견·중소 건설사들은 조합원이 모여 사업성이 확실히 보장되면 참여하는 식이었다.

이런 가운데 제도의 순수한 의도만을 믿고 조합원으로 참여한 서민들만 평생의 꿈인 내 집 장만의 문 턱 앞에서 피해를 보는 경우가 발생하기도 했다.

그러나 지역주택조합 사업 참여자인 시행사, 주택 구매자, 시공사가 잘 조화를 이루며 모두가 윈-윈하는 성공사례도 있다. 이런 사례의 사업 추진형태를 살펴보면, 이 사업에 경험이 많은 건설사가 시공사로 참여해 자신들의 성공 노하우를 바탕으로 사업주체인 조합을 지원함으로써 사업 성공확률을 높이고 있는 것을 확인할 수 있다.

지역주택조합사업 시장에서 선두를 달리고 있는 서희건설은 지역주택조합의 본래 취지인 착한 가격으로 내 집 장만을 가능하게 하는 착한 건설사로 불린다. 서희건설은 아파트 브랜드를 사업초기부터 제공하며 조합의 마케팅 및 광고홍보를 도와 조합원 모집과 사업승인, 시공이 순조롭게 이루어지도록 관리한다.

또 자신들만의 남다른 안목과 노하우로 토지작업과 인허가에 문제는 없는지 사전 검증하고, 토지확보 후 조합원 모집을 유도하기 때문에 안전성에 브랜드 가치를 더해서 인기가 높다.

서희건설은 다수의 지역주택조합사업이 성공한 것이 알려지면서 많은 지역주택조합 사업 참여요청이 쇄도하고 있는 것으로 알려졌다. 그러나 서희건설은 사업을 보는 기준에 따라 시공사로 참여할 사업을 선별하고 있으며, 이런 원칙이 결국 지역주택조합 시장의 신뢰를 구축해 지속적인 사업성공으로 이어가고 있다.

◎ 대표건설사 서희건설, 지역주택조합 사업의 성공사례는?

서희건설이 시공한 대표적 성공사례로서 ‘율량 서희스타힐스’는 399가구의 조합원 모집을 마치고 지난해 5월 있었던 일반분양에서도 평균 16.34대 1로 109가구 전체가 1순위에 마감돼 현재 공사 중이며, 최근 광주 각화동 서희스타힐스는 1032세대의 조합원 모집과 일반분양을 마치고 현재 공사 중이다.

김해 지역주택조합 아파트의 경우에는 2012년 5월 3.3m2당 680만원의 공급가 대비 현재 인근 시세 1000만 원 이상으로 급등하여 입주민에 큰 시세차익을 안겨주기도 했다.

◎ 저렴한 내 집 마련 방법으로 인기… 서희건설의 성공 노하우는?

지역주택조합사업의 인기 속에 서희건설이 두각을 나타내고 있는 것은 자체사업을 진행하듯 적극적으로 사업에 참여하고 관리하기 때문이다. 사실상 지역주택조합에서 건설사는 시공에만 책임이 있다. 그러나 건설사의 브랜드 파워를 믿고 참여했다가 손해를 입은 조합원들이 종종 발생했다. 일찍이 지역주택조합 사업에 뛰어든 서희건설은 이 같은 피해를 방지하고자 풍부한 노하우와 축적된 데이터를 통해 체계적인 사업 관리 시스템을 구축했다.

서희건설은 신탁회사를 통해 자금관리를 맡기고 홍보관 오픈 전에 미리 부지를 확보할 수 있도록 유도한다. 또 토지확보작업과 인허가에 문제는 없는지 사전 검증하고 리스크를 제거하기 위해 성공가능성이 높은 사업들을 선택하고 집중해 성공확률이 높고 입주지연과 추가분담금 부담이 줄어든다.

또 단지마다 착공까지 이어지는 서희건설의 성공 요인 중 하나는 ‘80% 조합원 모집 후 착공’이라는 원칙을 지키기 때문이다. 지역주택조합사업의 법적 요건으로는 조합원의 50%이상만 모집하면 사업승인이 가능해 착공에 들어갈 수 있지만 서희건설은 80%이상 조합원 모집 후 착공에 들어간다. 이러한 원칙은 착공 후 금융기관의 금융비용을 절감하여 각종 사업비를 절감할 수 있고 사업의 빠른 진행과 안정성을 우선으로 하여 조합원들의 사업에 대한 우려를 줄여준다.

또 다른 성공요인으로는, 바로 품질과 안정성에 있다.

서희스타힐스는 단순한 주거공간이 아닌 사는 사람의 가치관과 감성을 표현하는 공간으로 장인정신을 담아 지은 아파트이기에 인기가 높다.

서희건설은 단지의 실용적인 공간설계와 심플한 디자인을 위해 주부의 마음을 잘 아는 여성 전문 인력으로 조직을 운영하고 있다. 상품개발팀 전원을 여성으로 배치해 하루 일과 대부분을 집에서 보내야 하는 주부의 눈높이로 평면설계부터 수납공간, 편의시설에 이르기까지 꼼꼼히 챙기고 있다.

◎ 그동안 서희건설의 지역주택조합 실적이 어떤가?

서희건설의 실력은 실적으로 입증됐다. 서희건설이 현재 조합원 모집중인 주택조합은 전국 최다(最多)인 70여개 단지이며 이는 앞으로 5년간 물량에 달한다. 이 중 지난해에만 25개 단지, 25,394세대를 오픈했고, 올해에는 33개 단지, 33,660세대를 오픈했다. 50%이상 조합원이 모집된 단지가 38개 단지이며, 이 가운데 80%이상 조합원이 모집되어 착공을 준비중인 단지가 16개이다. 2012년부터 지역주택조합사업에 뛰어들어 그동안 5개 단지를 준공됐고 11개 단지가 시공중이다.

서희건설은 조합원모집단계 현장, 인허가진행단계 현장, 시공단계 현장으로 구분하여 각 단계별 진행함으로써 선 싸이클이 진행되고 있다.

1994년 설립된 서희건설은 역사는 짧지만 IMF와 리먼사태, 유럽발 금융위기 등의 시기를 견디며 시공능력순위 28위까지 성장했다. 설립 초기부터 철저히 지역주택조합사업과 같은 틈새시장을 공략한 덕분이다. 서희건설이 주택조합사업에 뛰어든 건 2012년부터다.

당시 건설경기가 어려웠고 주력사업이었던 교회, 병원, 학교 수주물량도 줄어들자 서희건설은 주택조합으로 눈을 돌렸으며 결국, 서희건설의 틈새시장전략은 적중했다. 매출의 10%에 불과했던 지역주택조합사업이 지난해 기준 전체 매출의 30%를 넘어, 현재는 주력사업이 됐다.

서희건설은 2012년 2,270억 원, 2013년 5,430억 원, 2014년 6,470억 원으로 수주액이 증가했고 지난해에는 1조 647억 원으로 그 동안 집중했던 지역주택조합사업의 결실이 가시적으로 나타나고 있다.

서희건설이 추진한 지역주택조합의 대부분은 성공적이다. 울산 강동산하와 청주 율량, 김해 율하, 울산 강동, 군산 지곡 등 전국의 사업지에서 분양성공을 이어가고 있으며 이러한 성공사례가 입소문을 타면서 서희건설이 참여한 지역주택조합사업은 성공가능성이 높다고 인식돼 순조롭게 조합원모집이 이뤄지고 있다.

◎ 주택조합사업 인식이 좋지 않은데, 추가 제도개선요구 사항이 있나?

시공사나 조합, 업무대행사의 잘못으로 사업이 무산되는 사업장들이 생겨나면서다. 95% 이상의 토지 확보가 되기 전까지는 사업을 진행할 수가 없다. 가장 힘들 때가 토지 소유주에게 90%까지 동의를 얻었는데 5%가 부족할 때다. 이럴 땐 무조건 기다릴 수밖에 없다보니 문제가 발생된다. 이에 비해 정비사업(재건축, 재개발)은 토지사용자의 동의를 80%에서 75%로 요건이 완화되어 정비사업을 반대하는 사업구역 내 25% 미동의자에게 현금청산 또는 매도청구를 요구할 수 있다. 규제만 할 것이 아니라 무주택 서민에게 도움이 될 수 있도록 토지확보를 현재의 95%에서 80%수준까지 낮춰 권한을 확대해 준다면 발생하는 여러 문제들이 줄어들 것이다.

현물출자 방식으로 진행되는 재개발․재건축사업은 여러번에 거쳐 보완과 개정을 통해 주택공급의 좋은 제도로서 자리를 잡았다. 일부 지자체에서 국토교통부에 지역주택조합 제도개선을 촉구하기도 했다. 현금출자 방식으로 진행되는 지역주택조합사업도 서민을 위한 주택공급제도 역할을 할 수 있도록 다소 부족한 제도부분이 있다면 국토부는 보완과 개정을 해야 할 것이다.

아무리 좋은 제도도 그 제도를 운영하는 주체에 따라 다른 결과를 만들어 낸다. 문제점만 부각하기보다 이면에 드러나지 않은 장점도 볼 수 있는 안목이 필요하다.

지역주택조합사업의 일부 잘못된 사업추진 사례로 모든 지역주택조합을 잘못된 사업으로 매도해서 근본 취지에 맞춰 투명하게 사업을 추진하고 있는 건실한 조합과 저렴하게 내 집 장만을 꿈꾸고 있는 서민들에게 불안과 공포를 주는 일은 없어야겠다.

최근 직구족 등 합리적인 소비를 추구하는 소비트렌드가 주택시장에도 적용된다. 건설사가 상당한 이익을 가져가는 기존의 방식에서 벗어나 실수요자가 좋은 주택을 저렴한 가격에 제공받을 수 있는 사업형태인 지역주택조합이 현 주택시장 문제를 해결할 수 있는 주택사업의 대안이다.

◎ 지역주택사업이 왜 인기를 끄나.

지역주택조합의 이해도가 높아지고 불량 주택조합이 걸러지면서 저렴한 내 집 마련 방법으로 인기를 끌고 있다. 국토교통부에 따르면 지난해 조합인가를 받은 지역주택조합은 106건으로 2010년(7건)보다 15배가량 늘어나 사상 최대치를 기록했다.

과거 지역주택조합 아파트 시공은 중견 건설사에만 국한됐던 것과는 달리 새로운 먹거리를 찾는 대형 건설사들도 눈길을 주고 있다.

이런 관심은 일반 아파트 분양가보다 저렴해서다. 지역주택조합 사업은 조합원 개개인이 조합을 구성하고 사업주체가 된다. 이들이 직접 땅을 사고 건설사에 시공을 맡긴다. 땅값 이자와 같은 금융비용이 적게 들어 일반 아파트 분양가보다 10~30% 싸게 집을 구입할 수 있다. 국토교통부에 따르면 지난해 사업승인이 떨어진 곳은 총 28곳, 1만9240가구다. 사업 초기에는 우리한테 시공을 맡긴 조합물량 대부분 500가구 미만의 단지였는데 지금은 평균 1000가구가 넘는 대단지가 많다."

◎ 조합원 자격은 따로 있나?

“해당 지역에서 6개월 이상 거주한 무주택자이거나 전용 85㎡ 이하 1가구를 소유한 세대주는 모두 조합원이 될 수 있다. 규제가 적다는 것도 장점이다. 최근 11.3부동산 대책으로 1순위 자격이 까다로워졌는데 이아파트는 주택청약통장이 필요하지 않고 전매제한 기간도 없다.”

◎ 사업이 중단되면 조합원 투자금은 못 돌려 받나?

아니다. 가능하다. 오늘(17일) 조합원이 조합에서 탈퇴하면 환급을 받을 수 있는 주택법 일부개정안이 국토교통부 상임위원회에서 의결됐다. 그동안에는 법적 구속력이 없는 표준규약에만 명시되어 있었기 때문에 드문 경우였지만, 일부 조합에서 조합원 탈퇴와 계약금 환급이 쉽지 않은 조합도 있었던 건 사실이다.

◎ 최근 건설사들이 지역주택사업에 나서고 있는데.

정부가 신도시와 공공택지 공급을 중단하면서 주택업계에 택지난이 심화되자 건설사들은 토지확보에 열을 올리고 있다. 건설경기 침체기에 망가졌던 부실채권 사업장의 부지매입이나 시공권 확보, 재개발·재건축 등 도시정비사업 수주경쟁도 뜨겁게 달아오르고 있다.

시행·시공을 모두 하는 자체사업에 비해 수익성은 낮지만 미분양 발생에 대한 부담이 적고 안정적인 현장관리가 가능하다는 장점이 있는 단순 도급사업에 중견건설사를 중심으로 관심이 모아지고 있는 것이다. 이 가운데 대표적인 도급사업으로 지역주택조합 사업이 유행처럼 번지고 있으며 그 중심에 우리 서희건설이 두각을 나타내고 있다.

2∼3년 전부터 지역조합사업에 ‘올인’한 서희건설은 이 시장의 대표 건설사로 떠올랐다. 서희건설은 금융위기로 건설경기가 침체되어 있던 2012년부터 지역주택조합사업을 활발히 추진해 왔다.

최근 지역주택조합 아파트에 대한 실수요자들의 관심이 커지고 관련 규제도 속속 풀리자 대형건설사들까지 군침을 흘리는 상황이다. 그러나 일찌감치 부동산 시장의 변화를 감지하고 지역주택조합 사업에 뛰어들어 기반을 마련한 서희건설은 탁월한 원가경쟁력과 성공가능성 높은 사업지 선택의 안목을 바탕으로 지역주택조합 아파트시장의 강자로서의 입지를 구축했다.

“이 사업에서 가장 중요한 건 분양가다. 분양가가 저렴해도 상품성이 떨어지면 안된다. 브랜드 인지도와 가격, 높은 상품성 삼박자를 갖춘 곳이 바로 우리 서희건설이다. 5년간 사업을 하면서 지역주택사업 시장에서 쌓은 노하우도 많아 다른 건설사들이 쉽게 따라오지 못한다.”

◎ 조합원 가입에 관심있는 입장에서 어떤 지역에 투자해야 하나?

“이 사업은 조합이 분양을 책임진다. 때문에 분양가가 저렴하다고 섣불리 투자하는 것은 금물이다. 사업진행이 멈추면 투자금이 묶여버리게 된다. 가장 먼저 토지 확보가 얼마만큼 진행됐는지 사업승인이 언제 나는지에 대한 진행사항을 꼼꼼히 살펴야 한다. 또 단지가 역세권인지 주변 입지와 환경도 중요하다.”

◎ 앞으로도 이 사업을 계속 할건가.

“수익성 낮아도 안정적인 수익을 낼 수 있는 사업이다. 또 물량이 많다. 현재 우리가 시공 예정인 조합원 주택조합은 물량은 5만7594가구다. 앞으로 5년간 물량이다. 그만큼 수요자들이 많아지고 있다는 뜻이다."