말 많은 지역주택조합 아파트

최근, 일부 지역주택조합 시행대행사와 시공사의 부적절한 사업추진으로 인해 몇몇 언론을 통해 지역주택조합에 대한 우려의 목소리가 나오고 있다.

모 방송의 소비자고발 프로그램과 모 신문에서 지역주택조합 사업의 문제점에 대해서 보도하자, 언론보도를 본 일부 지역주택조합원들이 불안해하며 가입한 조합에서 탈퇴하겠다는 일이 있다고 한다.

언론사의 일부 보도처럼 지역주택조합 제도는 정말 문제가 많고, 공급이 부족했던 과거의 기형적 제도로서 없어져야 하는 제도일까? 그렇게 문제가 많다면 폐지되어야 할 제도를 왜 규제를 완화하고 운영되도록 놔두는 걸까?

지역주택조합은 어떤 제도인가?

‘지역주택조합아파트’는 주택마련을 위해 ‘지역’ 단위로 결성한 수요자들이 직접 사업주체가 되어 시행사의 이윤, 토지 금융비, 각종 부대비용 등을 절감해 집값을 낮춰 공급하는 아파트로서 일종의 ‘원가 아파트’, ‘아파트 공동구매’라고 말할 수 있다. 즉, ‘조합’이 사업주체가 되어 토지를 확보하고 건설사에 시공을 맡기는 방식이다.

지역주택조합아파트의 가장 큰 장점은 무엇보다 저렴한 공급가이다. 조합원들이 직접 토지를 매입해 사업을 추진하는 형태이기에 토지매입에 따른 금융비용과 각종 분양 광고홍보비 등의 부대비용이 줄어 일반아파트보다 분양가를 10∼30% 싸게 아파트를 구입할 수 있다.

최근, 부동산시장의 전세대란과 월세전환 등의 주거문제가 심각해지고 향후 주택가격 상승의 기대는 크지 않은데 아파트 분양가는 여전히 높은 데다 일부 지역은 오르고 있는 상황이다 보니, 저금리 대출을 이용해서라도 전세설움에서 벗어나려는 아파트 예비 구매자들 입장에서는 저렴하다는 ‘지역주택조합아파트’에 관심이 쏠릴 수 밖에 없는 상황이다.

이런 공동구매 형태로 공급가가 저렴한 지역주택조합 아파트를 찾는 수요자들이 늘어나면서 수도권 인근의 지역주택조합 아파트가 속속 나오고 있으며, 시세차익을 노린 투자자들까지 가세하는 모습이다.

또 다른 장점으로는 규제가 적다는 것이다. 일반 분양 아파트와 달리 주택청약통장이 필요치 않고, 동호수 지정에도 유리해 실수요자의 입장에서는 좋은 기회가 되고 있다.

전매제한이 없고 사업승인 후 양도 및 양수도 가능한 점과 조합참여 기준이 2013년 광역생활권으로 거주제한이 확대되고 2015년 주택법 개정으로 전용60㎡이하에서 85㎡ 이하로 조합원 자격 조건이 완화되는 등의 규제완화도 지역주택조합 아파트 구매심리를 증가시켰다고 할 수 있겠다.

게다가, 사업규모도 소규모 단지에서 벗어나 아파트 품질 경쟁력을 갖춘 1000가구 이상의 대단지들이 등장하여 조합아파트 열기에 불을 붙이고 있다.

지역주택조합사업의 문제점이라는 것이 무엇인가?

일부에서 이야기하는 지역주택조합 아파트의 우려스러운 점은 미분양에 대한 부담이 큰 분양시장에서 분양에 대한 책임이 조합에게 있어 조합원 모집이 길어질 경우 분담금이 늘어나기 때문에 위험성이 크다는 것이다. 그러나 이것은 지역주택조합 사업이 잘못 추진되어 나타난 부작용만을 집중 부각시킨 것으로 동전의 한쪽 면만을 말하고 있다고 할 수 있다. 토지확보가 원활히 진행되어 있는 사업이라면 조합원 모집이 길어지더라도 추가분담금의 부담이 적고, 지금처럼 아파트 실수요자층의 구매훈풍이 불어 조합원 모집이 순조롭게 진행되어 시공으로 이어지면 저렴한 주택구입에 전혀 문제가 없다.

일부 조합 시행사에서 토지확보 문제나 원활하지 않은 사업추진 등으로 소비자에게 피해를 입히고 있는 것은 사실이다. 하지만 이러한 사례를 전체 지역주택조합사업의 문제인 것처럼 확대해서 이야기하는 것은 엄연히 존재하고 있는 시장에 혼란을 유발시켜 저렴한 내집장만을 위해 건실히 사업을 추진중인 조합들과 조합원들에게 피해가 갈 수 있다.

일반 분양아파트 사업과의 미묘한 신경전

일반적인 분양아파트는 시행∙시공하는 건설사가 토지구매를 PF자금으로 충당하고 분양가에 금융비용과 건설사의 이익을 포함시켜 가격이 비싸진다. 아파트 구매심리가 호전되기라도 하면 지금처럼 분양가 상한제가 폐지된 상황에서는 분양가를 높여 이익을 극대화하려다 보니 전체 주택시장의 가격을 끌어올리는 촉매 역할을 하기도 한다.

최근 부동산시장의 전세대란과 월세전환 등의 주거문제 대두로 내집마련을 고려하고 있는 실수요자들은 주택가격 상승의 기대가 낮은 가운데 아파트 분양가는 여전히 높은 편이어서 지역주택조합아파트에 관심이 가는 것은 당연한 것이다.

전문가들은 “지역주택조합아파트는 일반분양 아파트와 달리 주택시장의 가격 상승을 억제하는 가격조절 기능을 담당하고 있다. 언론보도처럼 문제점이 있는 사업도 일부 존재하는 것은 사실이지만, 지역주택조합 아파트의 사업주체를 꼼꼼히 따지면 이러한 불안에서 벗어나 저렴한 가격에 내 집 마련을 할 수 있는 좋은 기회를 얻을 수 있을 것”이라고 말한다.

이런 장점을 가지고 있는 지역주택조합 아파트가 분양사업을 추진중인 건설사들 입장에서는 자신들의 분양가보다 가격이 저렴하다는 점이 신경이 쓰일 수 있다.

일부 언론사들은 건설사들의 분양사업을 통해 분양광고 수익을 거둘 수 있는데 비해 지역주택조합 사업은 적은 비용을 들여 광고를 하다 보니 못마땅할 수 있다. 지역주택조합 사업을 추진중인 한 관계자는 이런 일부 언론과 건설사들이 지역주택조합 사업에 대해 문제를 제기하고 있는 건 아닌지 의문을 제기하기도 했다.

사업주체가 어떻게 사업을 추진하느냐가 중요

그동안 대형건설사들은 사업 이익이 별로 없고 브랜드이미지에 손상을 염려하여 지역주택조합 사업참여를 꺼려해 왔고, 중견이나 중소건설사들은 조합원이 모이고 사업이 되는 것 같으면 참여하고 아니면 말고 식의 입장이었다. 이런가운데 제도의 순수한 의도만을 믿고 조합원으로 참여한 서민들만 평생의 꿈인 내집장만의 문턱앞에서 눈물을 흘리는 일이 발생하기도 했다.

지역주택조합 사업에 대해 이런저런 말이 많은 가운데에도, 지역주택조합 사업 참여자인 시행사, 주택 구매자, 시공사가 잘 조화를 이루며 모두가 윈윈하는 성공사례도 있다. 이런 사례의 사업 추진형태를 보면, 이 사업에 경험많은 건설사가 시공사로 참여하여 자신들의 성공 노하우를 바탕으로 사업주체인 조합을 지원함으로써 사업 성공확률을 높이고 있다.

지역주택조합사업 시장에서 선두를 달리고 있는 서희건설은 지역주택조합의 본래 취지인 실수요자들에게 착한 가격으로 내집장만이 가능하게 하는 착한 건설사다. 자신들의 아파트 브랜드를 사업초기부터 제공하며 자신들만의 남다른 안목과 노하우로 토지작업과 인허가에 문제는 없는지 사전 검증하고, 토지확보 후 조합원 모집을 유도하기 때문에 안전성에 브랜드 가치를 더해서 인기가 높다. 원활한 사업진행을 위해 마케팅 및 광고홍보로 조합을 직∙간접적으로 지원하며 원활하게 조합원 모집과 사업승인, 시공으로 이루어지도록 관리한다.

서희건설은 현재, 다수의 지역주택조합사업이 순조롭게 성공한 것이 알려지면서 많은 지역주택조합 사업 참여요청이 쇄도하고 있지만 자신들만의 사업을 보는 기준에 따라 시공사로 참여할 사업을 선별하고 있으며, 이런 원칙이 결국 지역주택조합 시장의 신뢰를 구축하여 지속적인 사업성공으로 이어가고 있다.

서희건설, 지역주택조합 사업의 대표건설사

최근 주택경기는 호전되는데 정부가 신도시와 공공택지 공급을 중단하면서, 주택업계에 택지난이 심화되자 건설사들이 토지확보에 열을 올리고 있는 상황이다. 건설경기 침체기에 망가졌던 부실채권 사업장의 부지매입이나 시공권 확보, 재개발∙재건축 등 도시정비사업 수주경쟁도 뜨겁게 달아 오르고 있다. 시행∙시공을 모두 하는 자체사업에 비해 수익성은 낮지만 미분양 발생에 대한 부담이 적고 안정적인 현장관리가 가능하다는 장점이 있는 단순 도급사업에 중견건설사를 중심으로 관심이 모아지고 있는 것이다. 이 가운데 대표적인 도급사업으로 지역주택조합 사업이 유행처럼 번지고 있으며 그 중심에 서희건설이 두각을 나타내고 있다.

2∼3년 전부터 지역조합사업에 ‘올인’해 온 서희건설은 이시장의 대표 건설사로 떠올랐다. 서희건설은 금융위기로 건설경기가 침체되어있던 2012년부터 지역주택조합사업을 활발히 추진해 왔다. 최근 지역주택조합 아파트에 대한 실수요자들의 관심이 커지고 관련 규제도 속속 풀리자 대형건설사들까지 군침을 흘리는 상황이지만, 일찌감치 부동산 시장의 변화를 감지하고 지역주택조합 사업에 뛰어들어 기반을 마련한 서희건설은 탁월한 원가경쟁력과 성공가능성 높은 사업지 선택의 안목을 바탕으로 지역주택조합 아파트시장의 강자로서의 입지를 구축해 왔다.

서희건설이 현재 조합원 모집중인 주택조합은 전국 최다(最多)인 61개 단지, 57,594세대이며 이는 앞으로 5년간 물량에 달한다. 이 중 지난해에만 25개 단지, 2만 5394세대를 오픈했고, 올해에는 33개 단지, 33660세대를 오픈했다. 50%이상 조합원이 모집된 단지가 38개 단지이며, 이 가운데 80%이상 조합원이 모집된 단지가 16개이다. 2012년부터 지역주택조합사업에 뛰어들어 그동안 5개 단지를 준공됐고 11개 단지가 시공중이며 추가로 7개 단지가 올해 안에 착공할 예정이다.

서희건설이 시공한 성공사례중 하나인 ‘율량 서희스타힐스’는 399가구의 조합원 모집을 마치고 일반분양에서도 평균 16.34대 1로 109가구 전체가 1순위에 마감돼 올해 6월 준공했다.

7월16일 부산광역시 사상구 괘법동 526-1번지 일원에 시공하는 지역주택조합아파트 ‘사상역 서희스타힐스’는 주택홍보관 개관식과 함께 아파트 851세대 조합원 모집에 나서자마자 완판되어 착공을 준비중에 있다.

이렇게 서희건설이 참여하는 지역주택조합 사업이 순항하고 있는 성공요인으로는, 바로 품질과 안정성에 있다.

서희건설 이봉관회장은 “공동구매 방식으로 진행되는 서희스타힐스 지역주택조합아파트는 저렴한 분양가에 우수한 생활 인프라, 풍부한 배후수요까지 갖춰 실수요자들의 관심이 뜨겁다”면서 “서희스타힐스는 단순한 주거공간이 아닌 사는 사람의 가치관과 감성을 표현하는 공간으로 장인정신을 담아 지은 아파트이기에 인기가 높다”고 말했다.

또한, 서희건설에게 지역주택조합 사업은 “프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 등에 따른 금융비용이 발생하지 않고 위험도 높지 않아 사업의 안정성을 도모하고 있다”고 밝혔다.

문제가 있다면 제도개선을 통해 주택사업의 새로운 대안으로

아무리 좋은 제도도 그 제도를 운영하는 주체에 따라 다른 결과를 만들어 낸다. 당장 보이는 문제점만 부각하기 보다 이면에 드러나지 않은 장점도 볼 수 있는 안목이 필요하다.

지역주택조합사업의 일부 잘못된 사업추진 사례로 모든 지역주택조합이 싸잡아 잘못된 사업으로 매도해서 근본 취지에 맞춰 투명하게 사업을 추진하고 있는 건실한 조합과 저렴하게 내집장만을 꿈꾸고 있는 서민들에게 불안과 공포를 주는 일은 없어야겠다.

일부 지자체에서 국토교통부에 지역주택조합 제도개선을 촉구하자, 조합원을 모집할 때 시·군·구청장에게 신고하고 공개 모집을 해야 하는 등 주택조합 아파트의 투명성이 높이기 위한 주택법 개정안을 발의하기도 했다. 직구족이 늘어나는 등 합리적인 소비를 추구하는 소비트렌드가 대세인 지금의 흐름속에서 주택시장도 건설사가 상당한 이익을 가져가는 기존의 방식에서 벗어나 실수요자가 좋은 주택을 저렴한 가격에 제공받을 수 있는 사업형태인 지역주택조합이 현 주택시장 문제를 해결할 수 있는 주택사업의 대안으로 확대되어야 하겠다.