주택정책 전문가 관점 “공급 물량 넘어 사업 속도·주거비 부담·공공성 함께 평가해야”서울시의 주택 공급과 재개발·재건축, 청년 주거, 용산국제업무지구 등 굵직한 도시 현안을 다루게 될 서울특별시의회 주택공간위원회가 전문성 강화를 앞세워 본격적인 의정활동에 나섰다. 서울시의회 주택공간위원회(위원장 박승진)는 제12대 전반기 위원회 출범을 맞아 지난 8월 13일과 18일 양일간 서울시의회 별관 제2대회의실에서 ‘주택공간 혁신 세미나’를 개최했다.이번 세미나는 위원회의 정책 전문성을 높이고 서울시 집행기관과 주요 현안에 대한 소통을 강화하기 위해 마련됐다.단순한 업무보고를 넘어 서울 집값과 주택 공급, 재개발·재건축, 청년 주거 문제부터 대규모 도시개발과 인공지능(AI) 행정까지 서울시민의 생활과 직결되는 정책을 시의회가 얼마나 전문적으로 감시하고 대안을 제시할 수 있을지가 핵심 과제로 떠올랐다.신통기획·모아타운·청년안심주택… 서울 주택정책 집중 점검세미나는 1일 차 소관 기관의 특성과 주요 사업에 대한 전문위원실 실무 브리핑, 2일 차 소관 기관의 주요 업무보고와 질의응답 순으로 진행됐다.위원들은 주택·부동산 관련 사업에 대한 기본적인 이해부터 행정사무감사에서 점검해야 할 사항, 부서별 주요 현안의 쟁점과 위험요인 등을 살펴봤다.특히 주택·공간·디지털 분야의 전문성을 고려해 2일 차에는 서울시 주택실과 미래공간기획관, 디지털도시국이 참석해 사업 유형과 추진 절차, 전문용어, 주요 시정 현안 등을 설명하고 위원들과 의견을 교환했다.주택실은 신속통합기획을 비롯해 모아타운·모아주택, 청년안심주택, 공공주택 및 주거복지 등 서울시의 주요 부동산·주택 정책을 보고했다.미래공간기획관과는 도시건축디자인혁신, 노들 글로벌 예술섬 조성, 도시계획변경 사전협상, 용산국제업무지구, 서울대관람차 등 서울의 공간구조를 변화시킬 주요 사업의 진행 상황을 논의했다.디지털도시국은 서울시 인공지능 행정혁신, 서울스마트라이프위크(SLW), 스마트 안전도시 등 관련 사업 현황과 추진 절차를 설명했다.박승진 “집값·전월세·공급 속도 하나하나가 시민의 일상”박승진 위원장(중랑3·더불어민주당)은 주택실 업무보고에서 “집값과 전월세, 공급 속도 하나하나가 시민의 일상이고 청년의 꿈”이라며 “시민의 주거 안정과 서민 주거사다리 복원, 주택 공급 확대와 주거복지 사각지대 해소에는 여야·예산을 가리지 않고 아낌없이 지원하겠다”고 밝혔다.그러면서 “서울시가 원칙 없이 흔들릴 때는 가장 먼저 제동을 걸고 정책이 시민 곁에 닿는지 끝까지 확인하는 것이 의회의 책무”라고 강조했다.박 위원장은 한강변과 역세권 등 주요 부지의 공공성 있는 개발과 서울의 미래 상징이 될 랜드마크 조성, 4차 산업혁명 시대에 대비한 스마트도시 조성 등에 대해서도 집행부와 협력하겠다는 뜻을 밝혔다.그는 “서울을 세계적 도시로 도약시키는 일에 의회도 한 팀이 되겠다”면서도 “절차의 투명성과 공정성, 공공이 지켜야 할 가치의 우선순위가 반드시 전제돼야 한다”고 말했다.주택전문가 관점 “공급 확대만으로 주거 안정 평가하기 어려워”주택·부동산 정책 전문가들은 서울의 주택정책을 평가할 때 단순히 공급 목표 물량만 볼 것이 아니라 실제 착공과 입주로 이어지는 속도, 사업성, 주거비 부담, 원주민 재정착률과 공공성 등을 함께 살펴볼 필요가 있다고 지적한다.특히 신속통합기획과 모아타운 등 정비사업을 통한 공급 확대는 서울처럼 신규 택지가 부족한 도시에서 중요한 공급 수단이 될 수 있지만, 계획 발표와 실제 공급 사이에 상당한 시간이 걸릴 수 있다는 점을 고려해야 한다.사업 추진 과정에서 공사비 상승이나 조합원 분담금 증가, 주민 갈등 등으로 사업이 지연될 경우 공급 목표와 실제 입주 물량 사이에 차이가 발생할 수 있기 때문이다.청년안심주택과 공공주택 역시 공급 호수뿐 아니라 청년과 무주택 서민이 실제 부담할 수 있는 임대료인지, 장기간 안정적으로 거주할 수 있는지 등을 정책 성과의 기준으로 삼아야 한다는 지적이 나온다.또 한강변·역세권 개발과 용산국제업무지구 등 대규모 개발사업에서는 개발이익과 도시 경쟁력뿐 아니라 교통·환경·기반시설 부담, 공공기여의 적정성 등을 종합적으로 검증할 필요가 있다.결국 서울시의회 주택공간위원회의 역할은 ‘개발을 할 것인가 말 것인가’를 결정하는 데 그치지 않고 개발과 공급이 실제 시민의 주거 안정으로 연결되는지를 따져보는 데 있다는 것이다. ‘공급 숫자’보다 중요한 것은 시민이 실제 입주하는 집서울 주택정책에서 ‘공급 확대’는 피하기 어려운 과제다. 하지만 계획 단계에서 발표되는 공급 물량과 시민이 실제 입주할 수 있는 주택은 같은 의미가 아니다.정비구역 지정과 사업계획 수립, 인허가, 이주·철거, 착공을 거쳐 실제 입주까지는 상당한 시간이 필요하다. 이 과정에서 공사비와 금리, 부동산 경기, 주민 갈등이라는 변수가 발생한다.따라서 서울시의회가 확인해야 할 것은 서울시가 몇만 호를 공급하겠다고 발표했느냐만이 아니다. 계획된 물량 가운데 실제 사업이 정상적으로 진행되는 곳은 얼마나 되는지, 지연되는 사업장은 왜 지연되는지, 최종적으로 시민이 감당할 수 있는 가격의 주택이 얼마나 공급되는지를 따져야 한다.특히 청년과 신혼부부, 무주택 서민에게 ‘주거 안정’은 정책자료 속 공급 숫자가 아니라 매달 부담해야 하는 월세와 전세보증금, 내 집 마련 가능성으로 체감된다.동시에 용산국제업무지구와 한강변 개발 등 서울의 미래 공간을 결정하는 대형 프로젝트에서는 개발 속도 못지않게 공공성을 확보하는 것이 중요하다. 한번 개발된 도시공간은 되돌리기 어렵기 때문이다.이번 세미나가 의미를 가지려면 행사 자체보다 이후 의정활동에서 그 결과가 나타나야 한다.박승진 위원장이 밝힌 ‘날카로운 견제와 과감한 지원’ 역시 서울시 정책에 무조건 제동을 걸거나 반대로 집행부 정책을 그대로 통과시키는 방식이어서는 안 된다. 필요한 사업에는 속도를 낼 수 있도록 지원하되 사업성과 공공성, 시민 부담에 문제가 있다면 구체적인 자료를 근거로 따지는 것이 의회의 역할이다.서울시의회 주택공간위원회는 이번 세미나를 시작으로 부동산·주택정책에 대한 전문적인 감시와 견제, 정책 지원을 통해 ‘시민이 체감하는 주거 안정’과 ‘미래 서울의 경쟁력 강화’를 함께 추진한다는 계획이다.박 위원장은 “주택·도시계획·디지털 분야의 견제·협치 의정 실현에 있어 이번 세미나가 주택공간위원회와 집행기관 간 긴밀한 소통의 첫 단추가 될 것”이라고 밝혔다.결국 평가는 앞으로의 결과에 달렸다. 주택은 통계 속 공급 물량이 아니라 시민의 삶이고, 도시공간은 한번 결정하면 수십 년간 서울의 모습을 좌우한다. 서울시의회가 집행부와의 ‘협치’와 ‘견제’ 사이에서 얼마나 전문적인 판단을 보여줄지가 제12대 전반기 주택공간위원회의 성적표가 될 전망이다.

최근 주택 시장의 화두는 단순한 '공간 제공'을 넘어 '어떻게 살 것인가'에 대한 스마트 라이프스타일의 구현이다. 과거 아파트의 가치가 평면 설계나 고급 마감재, 입지 조건에서 결정됐다면, 지금은 입주민의 일상을 얼마나 편리하게 제어할 수 있는지에 대한 '디지털 주택 환경'이 핵심 경쟁력으로 떠올랐다. 이러한 흐름 속에서 반도건설이 LG전자, 현대HT, HT비욘드와 손잡고 '가전 연동형 스마트 홈 서비스 개발'을 위한 업무협약(MOU)을 체결했다고 13일 밝혔다. 각 분야의 선두 기업들이 뭉친 이번 협약은 기존 아파트에 적용되던 홈 IoT 시스템(조명·난방·환기 등)과 개별 가전제품(냉장고·공기청정기·세탁기 등)을 단 하나의 전용 앱으로 통합 제어하는 기술을 핵심으로 한다. "더 이상 앱을 넘겨짚지 않는다"…'파편화된 스마트홈'의 해결사건설 및 스마트홈 업계 전문가들은 이번 협약을 "스마트홈의 가장 큰 단점이었던 '파편화'를 극복하는 중요한 시도"로 평가한다.그동안 많은 건설사가 '스마트 아파트'를 표방해 왔지만, 실제 입주민이 느끼는 체감 만족도는 기대에 미치지 못했다. 아파트 월패드 및 주거용 앱으로는 조명과 난방만 제어할 수 있었고, LG전자의 'ThinQ' 같은 가전제품은 별도의 브랜드 앱을 실행해야 하는 불편함이 존재했기 때문이다.건설기술 전문가는 "주거 IoT 생태계에서 가장 중요한 것은 사용자 경험(UX)의 단일화"라며 "반도건설이 가전 제조사(LG전자) 및 월패드·홈 네트워크 전문기업(현대HT), 주거 플랫폼 기업(HT비욘드)과 동시 협업하는 전략은, 입주민에게 참된 의미의 '올인원(All-in-One) 스마트 라이프'를 제공하려는 고도로 계산된 기획"이라고 설명했다.특히 플랫폼 계정 관리의 효율성이 증대되고, 데이터 연동 프로세스가 표준화되면 추후 AI 기반의 맞춤형 에너지 절감이나 가구별 케어 서비스 등 2차 파생 기술 개발도 한층 수월해질 전망이다.프리미엄 브랜드 '카이브 유보라'의 확실한 무기이번에 개발되는 가전 연동형 스마트 홈 서비스는 반도건설이 고양 장항지구에 선보이는 프리미엄 주거 브랜드 '고양 장항 카이브 유보라'에 첫 선을 보일 예정이다.업계에서는 반도건설이 신규 프리미엄 브랜드를 시장에 성공적으로 안착시키기 위한 차별화 카드로 '주거 편의성의 극대화'를 제시했다고 본다. 단지 외관이나 커뮤니티 시설의 고급화뿐만 아니라, 입주민이 매일 접하는 앱 하나까지 기술적 완성도를 높여 하이엔드 주거 가치를 증명하겠다는 의도다.반도건설 이정렬 시공부문 대표는 “하자 없고 튼튼한 집을 짓는 것은 기본이며, 입주자의 실질적인 편의성까지 고려한 '살기 좋은 집'을 지을 수 있도록 노력 중”이라며, “협력사와의 지속적인 공동기술개발을 통해 상호 역량을 강화하고 동반성장의 기회를 만들어 가겠다”고 밝혔다. '상생 경영'과 '디지털 전환'이라는 두 마리 토끼이번 MOU는 단순한 기술 개발 보도 이상의 의미를 지닌다. 반도건설이 지속적으로 추진해 온 ESG 상생 경영의 연장선에 있기 때문이다. 최근 건설 경기 침체와 원자재 가격 상승 등 대외적 불확실성이 커진 상황에서, 중견 건설사가 독자적인 플랫폼을 구축하기란 쉽지 않다. 반도건설은 협력사(HT비욘드, 현대HT) 및 대기업(LG전자)과의 '기술 동맹'을 선택함으로써 개발 비용과 리스크는 줄이고, 서비스의 신뢰도와 사용자 체감 품질은 대폭 올리는 기지를 발휘했다. '잘 짓는 시공사'를 넘어 '똑똑하게 관리해 주는 디벨로퍼'로의 체질 개선을 선언한 반도건설. 이번 스마트 홈 서비스 개발이 고양 장항을 시작으로 향후 대한민국 주택 시장의 스마트홈 서비스 표준을 한 단계 끌어올리는 계기가 될지 귀추가 주목된다

용산구 원효로4가 일대의 대표적 한강변 노후 단지인 ‘산호아파트’가 재건축의 마침표라 불리는 관리처분계획인가를 받으며 본격적인 궤도에 올랐다. 행정 절차 단축으로 사업 속도가 붙은 가운데, 용산국제업무지구 개발 호재와 맞물려 한강변 랜드마크로의 도약이 기대된다. 서울특별시 용산구(구청장 김경대)는 원효로4가 118-16번지 일대 산호아파트 주택재건축정비사업의 관리처분계획을 지난 10일 인가하고, 14일 공식 고시했다고 밝혔다. 행정 지원·조합 협조로 ‘3개월 단축’… 재건축 속도전 1977년 준공된 산호아파트는 한강 수변축과 용산국제업무지구 인근이라는 탁월한 입지에도 불구하고 노후화로 인해 재건축 필요성이 지속적으로 제기되어 왔다. 이번 인가는 사업 지연 우려를 딛고 이뤄낸 성과라는 점에서 의미가 크다. 지난 2024년 3월 사업시행계획인가 이후 시공사 선정이 다소 난항을 겪었으나, 2025년 2월 감정평가업자 선정을 시작으로 관리처분 절차에 가속도를 붙였다. 특히 감정평가, 조합원 분양, 타당성 검증 등 총 9개 공정으로 진행되는 관리처분계획 절차는 서울시 신속통합기획 표준 처리기한 기준 1년 9개월이 소요된다. 그러나 용산구의 전방위 행정지원과 조합의 적극적인 협조로 단 1년 6개월 만에 고시를 마쳐 표준 기한을 3개월이나 앞당겼다. 김경대 용산구청장은 “이번 관리처분계획인가는 행정과 조합의 긴밀한 협력이 만든 뜻깊은 결과”라며 “산호아파트가 한강변과 용산국제업무지구의 배후 핵심 주거지로 거듭날 수 있도록 이주·해체 등 후속 절차도 적극 지원하겠다”고 전했다. "상징성 크지만, 시공사 선정 및 층수 변경 절차가 분수령"이번 관리처분인가로 산호아파트는 최고 35층, 총 647세대 규모의 신축 단지로 탈바꿈할 수 있는 법적 기반을 완벽히 마련했다. 향후 조합은 ‘2040 서울도시기본계획’에 발맞춰 정비계획 변경과 통합심의 등 사업시행계획 변경 절차를 추진함과 동시에 주민 이주 및 건축물 해체 작업을 병행할 예정이다. 주택 전문가들은 이번 관리처분인가에 대해 "용산 한강변 재건축 시장 전체에 긍정적인 신호를 준 사건"이라면서도, 남은 과제에 주목해야 한다고 조언한다.주택시장 전문가는 "산호아파트는 용산국제업무지구와 한강 조망이라는 두 가지 핵심 자산을 모두 가진 알짜 단지입니다. 관리처분인가를 신속히 받아낸 것은 공사비 상승 국면에서 사업 지연에 따른 금융 비용 부담을 획기적으로 줄인 탁월한 성과" 라고말했다."다만, 앞서 시공사 선정이 지연되었던 만큼 상향된 공사비 눈높이에 맞춘 우량 시공사 선정이 최우선 과제다. 아울러 서울시의 '35층 규제 완화' 방침을 반영해 정비계획을 변경하는 과정에서 인허가 기관과의 협의가 얼마나 신속히 이뤄지느냐가 향후 사업성과 입주 시점을 결정짓는 핵심 변수가 될 것“이라고 전했다.한강변 입지 프리미엄과 행정적 속도감이 더해진 산호아파트가 용산의 거센 개발 바람을 타고 서울을 대표하는 차세대 하이엔드 주거 단지로 안착할 수 있을지 시장의 관심이 집중되고 있다.

최근 인공지능과 공공데이터 연동 기술을 활용한 부동산 프롭테크 서비스가 확산되고 있다. 주소만 입력하면 등기부등본과 건축물대장을 실시간으로 조회하여 위험도를 정량화해 주는 서비스는 거래 당사자에게 높은 편의성을 제공한다. 그러나 부동산법제와 현장실무의 관점에서 볼 때, AI를 통해 이루어진 권리분석은 부동산 거래 안전을 완벽히 담보할 수 없으며 구조적인 사각지대를 지니고 있다.그 중 가장 큰 한계는 공시되지 않는 권리관계에 대한 분석 불가능성이다. 현행 부동산등기법과 임대차 관련 법률상, 등기부에 기재되지 않더라도 법적 효력을 갖는 권리가 다수 존재한다. 대표적으로 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 선순위 임차인의 실제 보증금과 점유를 바탕으로 성립하는 유치권, 법정지상권 그리고 확정일자를 받지 않은 미등기 임차권 등이다. 특히, 전입신고 다음 날 0시에 대항력이 발생하는 법적 시차를 악용해 계약 당사자가 같은 날 저녁 근저당권을 설정하는 경우 공공 데이터베이스를 조회하는 알고리즘은 계약 시점에 해당 위험을 기술적으로 포착할 수 없다. 데이터베이스에 입력되지 않은 정보는 인공지능의 분석대상 자체가 되지 못하기 때문이다.또한, 공부와 실제 현장의 불일치를 AI가 검증할 수 없다. AI는 행정기관이 보유한 전자장부의 텍스트 데이터를 기반으로 작동한다. 하지만 건축물대장상 근린생활시설로 등재되어 있으면서 실제로는 주거용으로 불법 개조된 물건, 무허가 증축 구조물이 이루어진 현장은 서류상 정상 물건으로 출력된다. 이러한 불법 건축물에 입주할 경우 추후 이행강제금 부과, 원상복구 명령, 전세보증금 반환보증보험 가입 거절 등의 법적·재산적 불이익이 발생하지만 서류의 텍스트만 검증하는 AI는 이를 감지할 수 없다.여기에 우선변제권이 있는 조세 채권 및 임금 채권의 미반영 문제도 있다. 국세 및 지방세 체납으로 인한 압류는 등기부에 기재되지만, 압류 등기가 경료되기 전이라도 법정기일이 앞서는 조세 채권은 임차인의 보증금보다 우선하여 변제된다. 임대인의 미납 국세나 지방세 현황은 임대인의 동의 없이 조회하기 어려우며 공공데이터 연동 범위에 포함되지 않는 경우가 많다. AI가 권리분석을 수행할 경우 등기부상의 상태만을 확인하여 안전 판정을 내리지만 실제 경매 절차에서는 미공시된 선순위 조세 채권으로 인해 임차인이 보증금을 회수하지 못하는 상황이 빈번히 발생한다.결론적으로 AI를 활용한 권리분석은 공공데이터를 신속하게 수집하고 일차적인 리스크 요인을 걸러내는 보조적 도구로서의 유용성을 지닌다. 그러나 부동산 권리분석의 핵심은 단순히 서류를 읽는 것이 아니라 서류에 나타나지 않는 법적 권리관계를 추론하고 현장 조사를 통해 물건의 실체를 확인하며 계약 당사자의 정당성을 검증하는 과정에 있다. 따라서 권리분석에 따른 AI의 한계를 명확히 인지하고 미공시 권리와 현장 불일치를 검증할 수 있는 인간 전문가의 법적·실무적 검증 절차가 병행되어야 할 것이다. * 본 칼럼 내용은 본지 편집방향과 다를 수 있습니다.

지방의 위기를 진단하고 경고등을 켜는 데 있어 지방소멸위험지수는 지난 수년간 사회적 경각심을 불러일으키는 가장 강력한 도구로 자리잡았다. 특정 지역의 가용 인구구조를 바탕으로 도출되는 이 단일 지표는 정책 입안자들과 국민들에게 지역 불균형의 심각성을 직관적으로 전달해 왔다. 그러나 지방의 위기가 단순한 숫자를 넘어 구조적·복합적 양상으로 치닫고 있는 지금, 기존의 진단 방식이 지닌 한계 역시 명확해지고 있다. 이제는 위기를 경고하는 단계에서 어디를 어떻게 치유해야 하는지 구체적인 처방전을 제시할 수 있도록 지방소멸위험지수 자체의 고도화가 절실한 시점이다.기존의 소멸위험지수는 주로 거시적인 정주 인구 통계, 특히 특정 연령대 여성인구와 노인인구의 비율에 크게 의존해 왔다. 이는 지역의 인구 재생산 능력을 파악하는 데 유용한 잣대였지만, 현대 사회의 다변화된 삶의 방식을 반영하기에는 단면적이다. 오늘날의 지역은 정주 인구만으로 작동하지 않는다.하루 중 일정 시간을 머물며 소비하는 유동인구, 관계인구 그리고 대중교통 인프라나 의료·돌봄·문화 접근성 같은 정주 여건의 질적 차이가 지역의 실질적인 자생력을 결정짓는다. 인구 수라는 단일한 잣대만으로는 심각한 위기 속에서도 자발적인 생태계를 만들어가는 지역의 잠재력을 포착할 수 없다.따라서 지수의 고도화는 진단 단위를 미시 공간으로 쪼개고, 지표의 범주를 다차원 생태계로 확장하는 것에서 출발해야 한다. 시군구라는 커다란 행정구역 단위의 단순 평균값은 행정구역 내 특정 거점의 활력과 소외 지역의 침체를 하나로 퉁쳐버리는 오류를 범하기 쉽다. 격자 단위나 읍면동 수준의 미시공간 위에서 통신사의 생활이동 데이터, 카드사의 가맹점 소비 데이터, 대중교통 이용 실적 및 기초 생활 인프라 도달 시간 등의 민간·공공 빅데이터가 입체적으로 결합되어야 한다.이렇게 고도화된 지수는 단순한 위기 등급을 매기는 데 그치지 않고, 지역별 맞춤형 진단을 가능하게 한다. 인구구조는 다소 열세더라도 생활 인프라와 상권 활력도가 높은 지역에는 연계성 강화 정책을, 이동성과 접근성이 마비된 지역에는 기초 거점 구축 정책을 펼쳐 집행할 수 있는 기반이 될 수 있다.지방을 살리기 위한 정책의 출발점은 현장을 정확히 읽어내는 눈에 있다. 이미 개별 기관에 흩어져 있는 양질의 데이터들을 하나의 격자 공간 위에 유기적으로 연계·결합하고 이를 활용할 수 있는 법적·제도적 기반이 마련되어야 한다. 이를 토대로 향후 지방소멸위험지수 2.0이 구축된다면 지방을 위기의 대상이 아닌 지속가능한 미래의 기회로 바꿔낼 강력한 정책 도구가 될 것이다.* 본 칼럼 내용은 본지 편집방향과 다를 수 있습니다.

오프라인에서 온라인으로의 시장수요 변화와 지상 중심의 보행 환경 개편 그리고 노후화된 시설이 맞물리며 오늘날의 지하상가는 공간활용 측면에서 다양한 고민을 안긴다. 흩어진 점포를 정리하고 리모델링하거나 청년 창업 공간을 일시적으로 입주시키는 식의 천편일률적인 대책은 이미 여러 지자체에서 실패를 맛보았다. 기존의 활성화 방안이 대부분 지하상가를 여전히 지상의 상업시설을 지하에 옮겨놓은 형태로 바라보았기 때문이다.이제 지하상가가 살아남기 위해서는 기존 상업공간의 패러다임을 완전히 벗어던져야 한다. 이에 따른 새로운 해결책으로 지하상가를 단순한 물건을 파는 상가가 아닌 도시 전체의 고질적인 문제를 흡수하고 연결하는 입체적 도시 스펀지형태로 재정의해야 한다.앞으로, 지하상가는 지금처럼 상업 공간을 넘어서 기후 위기 시대의 입체적 미세기후 피난처로 진화해야 한다. 폭염과 폭우, 극심한 미세먼지가 일상화된 현대 도시에서 지하공간이 가지는 가장 큰 강점은 지상보다 온도와 습도 변화가 적다는 점이다. 단순히 상점을 배열하는 대신, 지하상가 주요 동선을 따라 지상과 연결되는 자연채광형 지하정원, 대형 공기정화 쉼터, 그리고 기후 피난용 보행 네트워크를 조성해야 한다. 시민들이 날씨의 제약 없이 편안하게 머물고 걸을 수 있는 기후 안전지대가 구축되면, 자연스럽게 체류 시간이 늘어나고 이를 기반한 새로운 소비 환경이 형성될 수 있다.여기에 더해 지상과 지하를 가로막는 공간적 단절을 허물고 입체적 보행 생태계를 완성해야 한다. 지상건물과 지하철역 그리고 인접한 공원을 지상과 지하가 유기적으로 얽히는 경사로나 광장 형태로 과감하게 연결해야 한다. 지하상가는 독립된 상권이 아닌 시민들이 지상에서 지하로, 다시 인근 건물로 자연스럽게 이동하는 도시 보행의 메인 허브가 되어야만 비로소 생명력을 얻는다.또한, 일괄적인 점포 배치가 아닌 시간대별·공간별 팝업 및 로컬 큐레이션으로 콘텐츠 전환율을 극대화해야 한다. 장기 임대 계약에 묶여 고착화된 기존 지하상가의 구조를 깨고 일정 구역을 모듈형 가변 공간으로 개편할 필요가 있다. 출퇴근 시간에는 직장인을 위한 특화 공간으로, 낮 시간대에는 인근 주민을 위한 문화 커뮤니티로, 주말에는 관광객들이 찾을 수 있는 지역 로컬 브랜드와 크리에이터들의 팝업 스토어로 신속하게 변화하는 상황 가변적 공간을 도입해야 한다.지하상가의 슬럼화는 단순히 소상공인의 위기가 아닌 도시 공간 이용의 불균형을 보여주고 있으며 특히, 비수도권 지역을 중심으로 공실율이 빠르게 증가하면서 상권 침체기를 맞고 있다. 결국, 지하상가를 활성화 시키기 위한 핵심적인 부분은 공공의 적극적인 제도 개선과 민간의 유연한 기획력이 함께 이루어질 때 작동할 수 있을 것이다.* 본 칼럼 내용은 본지 편집방향과 다를 수 있습니다.

전국 각지의 지자체들이 앞다투어 데이터센터 유치전에 뛰어들고 있다. 인구 감소와 청년 이탈로 지방소멸이라는 벼랑 끝에 선 지역 사회에게 수천억 원이 투입되는 글로벌 IT 기업의 데이터센터는 가뭄 속 단비이자 만병통치약처럼 여겨진다. 첨단산업의 상징이 우리 지역에 들어서면 인재가 몰리고 경제가 살아날 것이라는 기대감도 크다. 하지만 도시계획과 지역생태계를 연구하는 입장에서 볼때, 데이터센터 유치가 과연 지방소멸 위기를 극복할 수 있는 대안이 될 수 있을지 묻지 않을 수 없다.결론부터 말하자면, 데이터센터가 지역 내 들어온다고 해서 곧 사람의 밀집을 의미하지 않는다. 데이터센터는 극단적인 고용 없는 성장의 표본이다. 수만 대의 서버가 24시간 돌아가는 축구장 몇 개 크기의 거대한 시설이라 할지라도, 시스템이 고도로 자동화되어 있어 실제 상주하는 관리 인력은 소수에 불과하다. 결국 지자체가 막대한 세제 혜택과 부지를 제공하며 센터를 유치하더라도, 지역 내 청년 일자리 창출로 이어지는 비중은 극히 제한적일 수 있다.그렇다면 데이터센터가 진정으로 지방소멸 위기를 극복하는 핵심적인 역할을 수행하려면 어떻게 해야 할까? 해답은 거대한 인프라를 지역의 고유한 산업적 맥락과 엮어내는 공생의 공간 기획으로, 현재 해외트렌드인 농촌 지역의 주력 산업인 농업과 데이터센터의 물리적 융합이다. 데이터센터에서 나오는 막대한 폐열은 그동안 처리해야 할 골칫거리였지만, 이를 활용하면 거대한 스마트팜 단지의 열원으로 탈바꿈시킬 수 있다. 겨울철 온실 난방에 들어가는 막대한 에너지 비용을 데이터센터의 폐열로 충당하는 모델이다. 이는, 단순히 에너지를 절약하는 차원을 넘어서 난방비가 획기적으로 절감된 첨단 스마트팜 환경은 초기 자본이 부족한 청년 창업농들에게 가장 강력한 유인책이 된다. 데이터센터 주변으로 스마트팜이 군락을 이루고, 농업 데이터 분석 기업과 유통 스타트업이 모여들며 청년들이 정착하는 애그리테크 생태계가 조성되는 것이다.여기에 공간적 융합과 더불어 보이지 않는 인프라를 지역사회에 환원하는 전략도 병행되어야 한다. 데이터센터가 들어서면 필연적으로 최상위 수준의 디지털 인프라가 함께 조성되는데 지자체는 센터 유치 조건으로 이러한 인프라의 일부를 인근 지역 사회와 공유하도록 이끌어내야 한다.데이터센터 인근에 예비 창업자들을 위한 로컬중심 혁신공간을 조성하고 데이터센터 운영 기업이 이들에게 일정량의 클라우드 컴퓨팅 자원이나 통신 인프라를 저렴하게 제공하는 이른바 데이터 배당을 실현하는 것이다. 이를 통해 초기 스타트업들이 예산 부담을 최소화하여 비싼 임대료를 내며 수도권으로 이전하기 보다는 지역정착을 유도하여 로컬산업에 기여할 수 있도록 하여야 한다.지방소멸은 단순히 데이터센터 유치만으로 해결될 문제가 아니다. 사람이 머물고 교류하며 새로운 가치를 창출할 수 있는 생태계가 필요하다. 이제 지자체의 전략은 근본적으로 달라져야 한다.데이터센터의 자원으로 지역 스타트업을 키워내는 밑그림이 필요하다. 오로지 데이터센터에 의존하는 것이 아닌 인구유입을 위한 생태계까지 동시에 설계될 때, 비로소 데이터센터는 지방소멸 위기를 극복할 수 있는 기대감을 우리 사회에 조금이라도 심어줄 수 있다.* 본 칼럼 내용은 본지 편집방향과 다를 수 있습니다.

도시계획 관점에서 획일화된 상권 현상은 유행을 넘어서 깊은 고민을 안겨준다. 도시공간에 있어 가장 중요한 개념 중 하나는 바로 장소성이다. 이는, 단순히 지도상의 물리적인 좌표를 의미하는 것이 아니라, 그 지역이 품고 있는 역사와 지형, 거주민들의 삶의 궤적이 쌓여 만들어내는 고유한 정체성을 뜻한다. 과거 상권은 이러한 장소성을 기반으로 자연스럽게 형성되었다. 바다와 인접한 도시는 항구 특유의 이미지를 품었고 구도심의 경우 그 지역만의 따뜻한 서사가 담긴 간판과 쇼윈도에 그대로 담아냈다.하지만 현재의 상권 형성 방식은 철저히 트렌드에 의존하고 있는 모습이다. 특정 상권에서 시각적으로 소비하기 좋은 성공 공식이 발견되면 지역이 가진 본래의 맥락과 아무런 상관없이 그 공식이 전국적으로 빠르게 복제된다. 지역이 가지고 있는 상권의 정체성을 잃은 과정 속에서 인공적인 풍경 아래로 완전히 증발해 버리고 만다.지금 우리의 상권은 자본과 소셜 미디어의 트렌드가 결합하여 당장 수익성이 높은 획일화된 업종과 디자인만이 골목을 장악하고 있다. 문제는 이러한 획일화가 도시 생태계의 지속가능성을 심각하게 훼손한다는 점이다.험이 크다.이러한 획일화의 늪에서 빠져나오기 위해서는 공간을 대하는 우리의 시선부터 근본적으로 변화해야 한다. 가장 지역적인 것이 가장 세계적이라는 명제는 도시공간에도 유효하다.해당 지역의 오래된 건축물과 사람들의 아카이브, 지역의 특색 있는 자원 등 그곳에서만 찾을 수 있는 미시적 지역성을 공간의 콘텐츠로 승화시키는 자발적인 철학이 필요하다.인위적으로 단기간에 기획된 핫플레이스가 아닌 상인과 지역 사회가 천천히 관계를 맺으며 유기적으로 성장하는 골목 문화가 그 어느 때보다 절실한 시점이다. 소비자들 역시 SNS 속의 화려하지만 뻔한 이미지보다는 그 공간만이 가진 고유한 서사와 분위기에 비용과 시간을 소비할 만큼 성숙해졌다.위대한 도시들은 결코 하나의 색으로 칠해져 있지 않다. 골목을 돌 때마다 전혀 다른 분위기의 풍경이 펼쳐지고 지역마다 각기 다른 삶의 모습이 묻어나는 거대한 모자이크와 같다. 우리가 사랑했던 낡고 좁은 골목들은 저마다의 뚜렷한 목소리와 온도를 가지고 있었다.전국 어디서나 볼 수 있는 복제된 상권 대신 조금은 투박하더라도 그 지역에서만 만날 수 있는 대체 불가능한 원본들이 그리워지는 요즘이다. 상권의 진정한 경쟁력은 유행을 얼마나 발 빠르게 따라 하느냐가 아니라, 우리 지역만의 다름을 얼마나 깊이 있게 가꾸어 내느냐에 달려 있다. 획일화된 상권의 틀에서 벗어나 잊혀진 도시의 고유한 모습들을 다시 마주할 수 있기를 기대해 본다.* 본 칼럼 내용은 본지 편집방향과 다를 수 있습니다.

전국적으로 지방소멸이 가속화되면서 농어촌지역과 중소도시 중심으로 문을 닫는 학교가 급증하고 있다. 이에 따른 누적 폐교 수도 빠르게 급증하고 있으며 학령인구 감소 추세를 고려할 때 앞으로 그 속도는 더욱 빨라질 전망이다. 그동안 우리 사회는 폐교를 ‘지역 공동체의 중심지’라는 온정주의적 시선으로 바라보았다. 지자체와 교육청 역시 이를 의식해 폐교를 문화공간이나 생태 체험장 등 공공 목적의 시설로 리모델링하는 데 주력해 왔다. 그러나 이제는 냉정하게 현실을 돌아봐야 한다. 막대한 예산을 투입해 문을 연 공공 시설물 중 상당수가 이용객 부족으로 다시 방치되며 지방 재정의 숨은 부담으로 작용하고 있기 때문이다.인구 감소 시대의 도시계획과 행정은 확장과 보존이 아닌 효율화를 중심으로 패러다임을 전환해야 한다. 지방의 한정된 재정 능력을 고려할 때, 생산성이 떨어진 공공 자산을 세금으로 무한정 유지하는 것은 지속 불가능하다. 지금 필요한 것은 감상적 보존 에서 벗어나, 방치된 폐교를 냉철하게 진단하고 구조조정하는 재정적 실용주의가 요구된다. 활용 가치가 낮아진 자산을 공공이 끝까지 붙잡고 있기 보다는 과감하게 시장의 기능에 맡기는 것이다.폐교 자산의 효율적 유동화를 가로막는 가장 큰 걸림돌은 경직된 규제다. 현행 ‘폐교재산의 활용촉진을 위한 특별법’ 은 폐교의 활용 용도를 교육용, 문화 및 공공체육 시설 등으로 한정된 활용범위를 두고 있다. 이로 인해 민간 자본이 폐교 부지를 매입해 지역 맞춤형 사업을 추진하고 싶어도 법적 규제에 가로막힐 수 밖에 없다. 이는 특정 지자체의 의지 부족이라기보다, 과거 고도 성장기에 맞추어진 제도적 틀 자체가 민간 진입을 차단하고 있는 구조적 문제에 가깝다.이제는 폐교 부지에 대한 용도변경 규제를 과감히 풀어야 한다. 규제가 완화된다면 민간은 이곳에 시니어 타운 혹은 지역 특화 농산업 연구시설 등 시대 변화와 시장 수요에 맞는 생산적인 공간을 조성할 수 있다. 공공은 유지·관리 예산 부담을 덜고 재정 건전성을 확보하는 동시에, 민간투자를 통해 지역 내 일자리를 창출하고 새로운 활력을 불어넣는 상생구조가 완성되는 것이다.건전한 국가 및 지방 재정 관리는 불필요한 지출을 줄이고 자산의 가치를 극대화하는 것에서 시작한다. 폐교를 보존 가치 측면으로 접근해 미래 세대에게 관리 비용이라는 짐을 넘겨줄 것인지, 아니면 규제 개혁을 통해 지역 경제의 새로운 도약으로 볼 것인지.이제 지방소멸 대응을 위해 방치된 지역별 유휴 공간을 정부와 관계부처가 어떻게 풀어나갈 건가에 대한 정책 결단이 아직 우리 사회가 풀어나가야 할 새로운 과제로 남아있다.* 본 칼럼 내용은 본지 편집방향과 다를 수 있습니다.